Blog Thừa phát lại - Nhiều người dân có chưa hiểu rõ về việc mua bán nhà đất bằng giấy tay dẫn đến phải gánh chịu những rủi ro chưa lường trước. Để hạn chế điều này, Đức Hoài xin chia sẻ một số thắc mắc sau với bà con:
Mua nhà đất giấy tay là gì?
Trả lời: Theo quy định, việc chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng ngoại trừ các trường hợp gồm: Bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; Mua bán mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng.
Điều kiện để công chứng là nhà đất có Giấy chứng nhận theo quy định, không có tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất …
Ngoại trừ các trường hợp ngoại lệ đã nêu ở trên, việc các bên mua bán nhà đất mà không công chứng giao dịch là mua bán giấy tay. Đây là hình thức giao dịch trái quy định pháp luật.
Việc mua bán giấy tay biểu hiện qua hình thức các bên tự ký hợp đồng với nhau và nhờ người ký làm chứng như Tổ trưởng, Trưởng ban điều hành khu phố, Công an khu vực …
 |
| Nhà đất mua bán bằng giấy tay (Hình minh họa) |
Mua giấy tay có được làm sổ đỏ (Giấy chứng nhận) không?
Trả lời: Như trên đã nói, mua bán giấy tay không thực hiện đúng hình thức quy định nên tại thời điểm mua bán, giấy tờ tay không thể dùng để làm sổ đỏ. Tuy nhiên, tại một số thời điểm nhất định, giấy tay có thể được dùng để làm thủ tục cấp sổ đỏ. Ví dụ, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì mua bán nhà đất giấy tay trước ngày 1/7/2014 có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định.
Mua nhà đất giấy tay có rủi ro không?
Trả lời: Mua nhà đất giấy tay CÓ rủi ro. Các rủi ro phổ biến là:
- Tại thời điểm mua, bên mua không được làm sổ đỏ nên về mặt pháp lý, Nhà nước không công nhận họ là chủ sở hữu hợp pháp nhà và quyền sử dụng đất. Nếu có tranh chấp thì khả năng rất cao là Tòa án sẽ tuyên giao dịch bị vô hiệu.
- Không thực hiện được các giao dịch nhà đất như mua bán, cầm cố, thế chấp … đúng quy định pháp luật;
- Phát sinh tranh chấp với các bên liên quan như: Chủ đất đứng tên Giấy chứng nhận; một căn nhà bán cho nhiều người; nhà đất bị thế chấp cho Ngân hàng…;
- Nhà đất thuộc diện thu hồi, giải tỏa dẫn đến bên mua sẽ không được bồi thường, hỗ trợ như các chủ sở hữu thông thường khác.
Mua giấy tay phải làm gì để tránh rủi ro?
Trả lời: Bên mua cần thực hiện các công việc sau để giảm thiểu rủi ro:
- Tìm hiểu nguồn gốc nhà đất: Điều này giúp biết được quá trình nhận chuyển nhượng, thông tin các chủ sở hữu cũ để liên hệ khi cần thiết.
- Tìm hiểu tình trạng pháp lý nhà đất: Nhà đất có thuộc diện bị giải tỏa, bị tranh chấp hay thế chấp hay không? Nhà đất được mua đã nằm trong vùng quy hoạch đất ở hay chưa?
- Tìm hiểu về bên bán: Bên bán có phải là người sở hữu nhà đất hay không? Có từng tranh chấp, khiếu kiện vô lý ở các vụ việc khác trước đây? Các thông tin liên hệ khi cần thiết.
- Lập thỏa thuận mua bán chặt chẽ: Phải lập thành văn bản, ký tên, lăn tay và nên có người làm chứng. Hợp đồng phải có đầy đủ thông tin nhà đất và ràng buộc trách nhiệm bên bán hỗ trợ bên mua ký giấy tờ có liên quan để làm sổ đỏ khi luật cho phép. Nên có bản vẽ hiện trạng nhà đất để các bên ký tên, đính kèm hợp đồng (có thể nhờ công ty đo vẽ tư nhân vẽ). Bên mua cũng nên nhờ Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc giao tiền cho bên bán, nhận nhà đất từ bên bán hoặc ghi nhận hiện trạng nhà đất đã mua để xác lập chứng cứ về giao dịch.
 |
| Người dân đang yêu cầu lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại Thủ Đức |
Mua bán giấy tay bị hủy có đòi được tiền không?
Trả lời: Nếu có tranh chấp và giao dịch mua bán bị tòa tuyên vô hiệu thì bên mua sẽ phải trả nhà đất lại cho bên bán đồng thời được nhận lại số tiền đã thanh toán trước đây. Tuy nhiên, cần lưu ý các vấn đề sau:
- Khi giao tiền mua nhà phải để các bên bán ký tên, lăn tay xác nhận đã nhận tiền bán nhà đất để xác lập chứng cứ về số tiền đã giao;
- Trường hợp sau khi tòa đã tuyên việc mua bán vô hiệu mà bên bán chây ỳ việc trả tiền thì bên mua phải gửi đơn thi hành án đến Chi cục thi hành án dân sự/Văn phòng Thừa phát lại để nhờ thi hành án nên quá trình đòi tiền có thể kéo dài.
Thế nào là công chứng vi bằng?
Đây không phải là thuật ngữ được luật quy định mà chỉ là cụm từ mà các cò đất, bên bán nhà dùng để thuyết phục bên mua rằng nhà đất mua giấy tay được đảm bảo về mặt pháp lý. Thực chất, “công chứng vi bằng” mà họ nói là việc mua bán nhà đất giấy tay có Thừa phát lại chứng kiến, lập vi bằng ghi nhận một số hành vi, sự kiện xảy ra trước hoặc sau khi các bên ký hợp đồng mua bán tay như: Giao nhận tiền, giao nhận nhà, giao nhận giấy tờ …
Xin khẳng định công chứng và vi bằng là hai thuật ngữ khác nhau và không được gộp làm một.
- Vi bằng do Thừa phát lại lập để ghi nhận 1 sự việc là có thật dùng làm chứng cứ. Hiện nay, Thừa phát lại lập vi bằng rất đa dạng như lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà, vi bằng ghi nhận nói xấu trên mạng internet, vi bằng kiểm kê tài sản, vi bằng về cuộc họp công ty … Đối với việc mua bán nhà đất giấy tay, Thừa phát lại không lập vi bằng để chứng thực, xác thực hay công nhận tính hợp pháp của giao dịch mà chỉ chứng kiến ghi nhận một hoặc một số hành vi, sự kiện trước hoặc sau khi các bên ký hợp đồng mua bán tay như trên đã nói.
- Công chứng là hoạt động do Công chứng viên thực hiện nhằm chứng thực một giao dịch là hợp pháp (các giao dịch này pháp luật buộc phải công chứng như mua bán nhà đất hoặc các bên tự nguyện công chứng). Đối với giao dịch mua bán nhà đất thì Hợp đồng được công chứng là cơ sở để thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (người dân gọi là cấp sổ đỏ).
Nhận xét
Đăng nhận xét