Blog Thừa phát lại - Ngay cả khi Tòa án đã thụ lý vụ án, hãy chứng tỏ thiện chí thực hiện giao dịch đến cùng bằng cách gửi thông báo cho bên còn lại để mời đi công chứng.
Các ví dụ về hợp đồng đặt cọc tưởng rõ mà mơ hồ
Có một thực tế là
các hợp đồng đặt cọc giao dịch nhà đất thường được soạn thảo khá sơ sài, theo những
điều khoản mẫu có sẵn có. Khá hơn, các bên có thỏa thuận về thời gian công chứng
nhưng không ghi chi tiết địa điểm giờ giấc:
Ví dụ 1: Trong thời hạn 30 ngày, các bên
phải công chứng hợp đồng mua bán nhà.
Ví dụ 2: Trong thời hạn 03 tháng kể từ
ngày đặt cọc, các bên phải hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà.
Ví dụ 3: Chậm nhất ngày 30/10/2023, các
bên phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nghe qua thì thấy điều
khoản về công chứng hợp đồng đã chặt chẽ và rõ ràng để các bên thực hiện.
Tuy nhiên, tất cả chúng đều chứa đựng những cách hiểu khác nhau hoặc chưa khả
thi để thực hiện nếu các bên có tranh chấp. Hãy cùng phân tích một chút:
Với ví dụ 1, trong
thời hạn 30 ngày nhưng kể từ thời điểm nào? Khi nhắc đến thời hạn thì phải có một
điểm mốc để chạy thời hạn ví dụ từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, ngày Bên A nhận được
đủ số tiền đặt cọc 100 triệu do Bên B giao.
Với ví dụ 2, với những
người giao dịch thông thường thì có hiểu được cách tính thời hạn bằng tháng là
như thế nào? Họ sẽ phân vân có tháng 28 ngày, tháng 30 ngày, tháng 31 ngày vậy
tính ra sao. Còn điểm mốc thì tính từ ngày đặt cọc, đó là ngày ký hợp đồng đặt
cọc hay ngày giao khoản tiền cọc đầu tiên hay giao đủ tiền đặt cọc?
Với ví dụ 3, chậm
nhất ngày 30/10/2023 nghĩa là các bên sẽ công chứng vào ngày 30/10/2023, hay có
quyền yêu cầu công chứng sớm hơn. Câu trả lời là một bên vẫn có quyền yêu cầu công
chứng sớm hơn nhưng bên còn lại có quyền từ chối. Chúng ta sẽ bàn về cách xử lý
tình huống này trong một bài viết khác.
Sai sót “chết người” trong hợp đồng đặt cọc
Các ví dụ trên có một sai sót điển hình là các bên không thỏa thuận về giờ công chứng và địa điểm công chứng.
Ví dụ, thời gian địa điểm công chứng là 08 giờ 00 đến 10 giờ 00 ngày 30/10/2023 tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Quốc Cường, địa chỉ 519/5 - 519/7 Kinh Dương Vương, KP6 - Phường An Lạc - Quận Bình Tân - TP Hồ Chí Minh.
Ngược lại, nếu không chi tiết vậy sẽ dễ dẫn đến tranh chấp. Lấy ví dụ 3 ở trên làm giả
định: Đến ngày 29/10/2023, bên bán gọi điện cho bên mua đi công chứng nhưng không
liên hệ được hoặc bên mua xin thêm thời gian để công chứng dẫn đến hạn cuối
30/10/2023 trôi qua. Sau đó, không xảy ra thêm sự kiện nào nữa và hai bên có
tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Bên bán sẽ nói rằng,
bên mua không đi công chứng đúng hẹn và bên mua cũng nói điều ngược lại. Hội đồng
xét xử sẽ tin ai? Rõ ràng không thể tin ai cả vì cả hai bên đều nói “không bằng,
không chứng”.
 |
| Hình minh họa |
Cách xử lý trong trường hợp này như thế nào?
Ngay cả khi Tòa án đã thụ lý vụ án, hãy cố gắng chứng tỏ thiện chí thực hiện giao dịch đến cùng bằng cách gửi
thông báo cho bên kia để mời đi công chứng (quy trình thì chúng tôi đã khuyến
nghị ở bài viết “Làm gì khi chủ nhà nhận cọc rồi chây ỳ không bán?” hoặc bài viết "Làm gì để hủy cọc mà không phải đền cọc"). Điều này có 02 vai trò: Một là, để khắc phục lỗi các bên
chưa thỏa thuận cụ thể về giờ giấc, địa điểm công chứng; hai là bổ sung chứng cứ
có lợi trước Tòa án nếu bên còn lại từ chối giao dịch.
Giả định, cả hai bên
không tiến hành bước như tôi vừa khuyến nghị thì khả năng cao là Tòa án sẽ xác định
các bên đều có lỗi vì khi lập hợp đồng đã không thỏa thuận (xác định) điều
kiện để thực hiện hợp đồng và không có biện pháp khắc phục nên dẫn đến hợp
đồng trên không thể thực hiện được. Như vậy, việc không thực hiện ký kết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi hỗn hợp của cả hai bên ngay từ
khi tham gia ký kết hợp đồng. Vậy là huề cả làng, không bên nào được phạt bên nào.
Bên nào nhận cọc thì phải trả lại đúng số tiền đã nhận, không bên nào bị phạt,
bồi thường cho bên nào.
Thật vậy, hãy tham khảo Bản án số 33/2022/DS-ST ngày 22/09/2022 của Tòa án nhân dân TP. Đông Hà, tỉnh Quảng Trị về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
0 Nhận xét