Phải chốt giờ giấc, địa điểm công chứng khi giao dịch đặt cọc

Blog Thừa phát lại - Ngay cả khi Tòa án đã thụ lý vụ án, hãy chứng tỏ thiện chí thực hiện giao dịch đến cùng bằng cách gửi thông báo cho bên còn lại để mời đi công chứng.

Các ví dụ về hợp đồng đặt cọc tưởng rõ mà mơ hồ

Có một thực tế là các hợp đồng đặt cọc giao dịch nhà đất thường được soạn thảo khá sơ sài, theo những điều khoản mẫu có sẵn có. Khá hơn, các bên có thỏa thuận về thời gian công chứng nhưng không ghi chi tiết địa điểm giờ giấc:

Ví dụ 1: Trong thời hạn 30 ngày, các bên phải công chứng hợp đồng mua bán nhà.

Ví dụ 2: Trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày đặt cọc, các bên phải hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà.

Ví dụ 3: Chậm nhất ngày 30/10/2023, các bên phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nghe qua thì thấy điều khoản về công chứng hợp đồng đã chặt chẽ và rõ ràng để các bên thực hiện. Tuy nhiên, tất cả chúng đều chứa đựng những cách hiểu khác nhau hoặc chưa khả thi để thực hiện nếu các bên có tranh chấp. Hãy cùng phân tích một chút:

Với ví dụ 1, trong thời hạn 30 ngày nhưng kể từ thời điểm nào? Khi nhắc đến thời hạn thì phải có một điểm mốc để chạy thời hạn ví dụ từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, ngày Bên A nhận được đủ số tiền đặt cọc 100 triệu do Bên B giao.

Với ví dụ 2, với những người giao dịch thông thường thì có hiểu được cách tính thời hạn bằng tháng là như thế nào? Họ sẽ phân vân có tháng 28 ngày, tháng 30 ngày, tháng 31 ngày vậy tính ra sao. Còn điểm mốc thì tính từ ngày đặt cọc, đó là ngày ký hợp đồng đặt cọc hay ngày giao khoản tiền cọc đầu tiên hay giao đủ tiền đặt cọc?

Với ví dụ 3, chậm nhất ngày 30/10/2023 nghĩa là các bên sẽ công chứng vào ngày 30/10/2023, hay có quyền yêu cầu công chứng sớm hơn. Câu trả lời là một bên vẫn có quyền yêu cầu công chứng sớm hơn nhưng bên còn lại có quyền từ chối. Chúng ta sẽ bàn về cách xử lý tình huống này trong một bài viết khác.

Sai sót “chết người” trong hợp đồng đặt cọc

Các ví dụ trên có một sai sót điển hình là các bên không thỏa thuận về giờ công chứng và địa điểm công chứng.

Ví dụ, thời gian địa điểm công chứng là 08 giờ 00 đến 10 giờ 00 ngày 30/10/2023 tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Quốc Cường, địa chỉ 519/5 - 519/7 Kinh Dương Vương, KP6 - Phường An Lạc - Quận Bình Tân - TP Hồ Chí Minh.

Ngược lại, nếu không chi tiết vậy sẽ dễ dẫn đến tranh chấp. Lấy ví dụ 3 ở trên làm giả định: Đến ngày 29/10/2023, bên bán gọi điện cho bên mua đi công chứng nhưng không liên hệ được hoặc bên mua xin thêm thời gian để công chứng dẫn đến hạn cuối 30/10/2023 trôi qua. Sau đó, không xảy ra thêm sự kiện nào nữa và hai bên có tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Bên bán sẽ nói rằng, bên mua không đi công chứng đúng hẹn và bên mua cũng nói điều ngược lại. Hội đồng xét xử sẽ tin ai? Rõ ràng không thể tin ai cả vì cả hai bên đều nói “không bằng, không chứng”.

Hình minh họa

Cách xử lý trong trường hợp này như thế nào? 

Ngay cả khi Tòa án đã thụ lý vụ án, hãy cố gắng chứng tỏ thiện chí thực hiện giao dịch đến cùng bằng cách gửi thông báo cho bên kia để mời đi công chứng (quy trình thì chúng tôi đã khuyến nghị ở bài viết “Làm gì khi chủ nhà nhận cọc rồi chây ỳ không bán?” hoặc bài viết "Làm gì để hủy cọc mà không phải đền cọc"). Điều này có 02 vai trò: Một là, để khắc phục lỗi các bên chưa thỏa thuận cụ thể về giờ giấc, địa điểm công chứng; hai là bổ sung chứng cứ có lợi trước Tòa án nếu bên còn lại từ chối giao dịch.

Giả định, cả hai bên không tiến hành bước như tôi vừa khuyến nghị thì khả năng cao là Tòa án sẽ xác định các bên đều có lỗi vì khi lập hợp đồng đã không thỏa thuận (xác định) điều kiện để thực hiện hợp đồng và không có biện pháp khắc phục nên dẫn đến hợp đồng trên không thể thực hiện được. Như vậy, việc không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi hỗn hợp của cả hai bên ngay từ khi tham gia ký kết hợp đồng. Vậy là huề cả làng, không bên nào được phạt bên nào. Bên nào nhận cọc thì phải trả lại đúng số tiền đã nhận, không bên nào bị phạt, bồi thường cho bên nào.

Thật vậy, hãy tham khảo Bản án số 33/2022/DS-ST ngày 22/09/2022 của Tòa án nhân dân TP. Đông Hà, tỉnh Quảng Trị về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.