Blog Thừa phát lại - Trong quan hệ thuê tài sản, đặc biệt là bất động sản, việc Bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc sử dụng sai mục đích khá phổ biến. Khi chủ nhà thực hiện quyền thu hồi lại nhà cho thuê thì ranh giới giữa việc "thực hiện quyền của chủ sở hữu" và hành vi "xâm phạm chỗ ở của người khác" (được quy định tại Bộ luật Hình sự) là rất mong manh.

{tocify} $title = {Nội dung chính của bài viết}

Theo kinh nghiệm hành nghề hực tiễn của tác giả tại Văn phòng Thừa phát lại Bến Thành cho thấy, nhiều chủ nhà vì nóng vội tự ý phá khóa, cưỡng chế thu hồi nhà đã dẫn đến những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng như bị kiện ngược về hành vi hủy hoại tài sản hoặc xâm phạm gia cư bất hợp pháp.

Để thực hiện việc thu hồi nhà (đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi mặt bằng) mà không thông qua con đường tố tụng tại Tòa án, Chủ nhà cần có giải pháp pháp lý chặt chẽ, đáp ứng đủ 05 điều kiện tiên quyết dưới đây:

1. Căn cứ pháp lý về vi phạm hợp đồng

Điều kiện cần đầu tiên là phải xác định được hành vi vi phạm của Bên thuê đã ở mức độ "nghiêm trọng", đủ điều kiện để kích hoạt điều khoản chấm dứt hợp đồng.

Về mặt thực tế: Các vi phạm phổ biến bao gồm không thanh toán tiền thuê quá thời hạn quy định, tự ý sửa chữa kết cấu nhà, sử dụng vào mục đích phi pháp hoặc mục đích không được thỏa thuận.

Về mặt pháp lý: Hành vi vi phạm này phải được quy định rõ trong Hợp đồng thuê hoặc tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở về các trường hợp bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

2. Thỏa thuận về "Quyền thu hồi/Tiếp quản" trong Hợp đồng

Đây là "chìa khóa" quan trọng. Trong Hợp đồng thuê nhà ký kết ban đầu, các bên buộc phải có điều khoản thỏa thuận về phương thức xử lý khi hợp đồng chấm dứt.

Cụ thể, hợp đồng cần quy định rõ: Khi Bên thuê vi phạm dẫn đến chấm dứt hợp đồng, Bên cho thuê có quyền đơn phương mở khóa, tiếp quản lại mặt bằng và di dời tài sản của Bên thuê ra khỏi phạm vi bất động sản.

Nếu hợp đồng thiếu điều khoản này, hành động tự ý mở khóa của Chủ nhà sẽ mang rủi ro pháp lý cực cao, dễ bị quy kết là hành vi tùy tiện.

3. Quy trình thông báo cần sự minh bạch và thiện chí

Việc thu hồi nhà không thể diễn ra đường đột. Chủ nhà cần thiết lập một quy trình thông báo bằng văn bản để chứng minh sự thiện chí và tuân thủ trình tự pháp luật:

Thông báo lần 1 (Cảnh báo): Nhắc nhở vi phạm và ấn định thời hạn khắc phục (cơ hội sửa sai).

Thông báo lần 2 (Tuyên bố chấm dứt): Khi thời hạn khắc phục trôi qua mà vi phạm vẫn tiếp diễn, ra thông báo chấm dứt hợp đồng, yêu cầu tự nguyện bàn giao mặt bằng trong một thời hạn cụ thể.
Thông báo lần 3 (Thông báo cưỡng chế/Thu hồi): Thông báo rõ thời gian, địa điểm mà Chủ nhà sẽ đến để thực hiện quyền thu hồi nhà (nếu bên thuê không hợp tác).

4. Đánh giá hiện trạng sử dụng

Trước khi tiến hành thu hồi, việc khảo sát thực tế là bắt buộc.

Trường hợp rủi ro cao (không nên thực hiện): Nếu tại căn nhà đang có hoạt động kinh doanh, có người sinh sống, đồ đạc sinh hoạt đầy đủ. Việc cưỡng chế lúc này dễ dẫn đến xô xát, gây mất an ninh trật tự (ANTT). Khi chính quyền can thiệp, Chủ nhà thường sẽ bị yêu cầu dừng lại và chuyển hồ sơ sang Tòa án giải quyết.

Trường hợp khả thi: Nếu căn nhà đã đóng cửa im lìm trong thời gian dài, Bên thuê cắt liên lạc, có dấu hiệu bỏ đi nơi khác. Đây được xem là hành vi "từ bỏ quyền chiếm hữu thực tế", là điều kiện thuận lợi để chủ nhà thực hiện quyền thu hồi.

Thừa phát lại đang xem xét hiện trạng một mặt bằng trước khi lập vi bằng hiện trạng

5. Sự phối hợp với chính quyền địa phương

Mặc dù đây là quan hệ dân sự, nhưng để đảm bảo tính công khai và tránh bị động, Chủ nhà nên gửi thông báo sự việc đến UBND phường hoặc Công an khu vực/Lực lượng bảo vệ ANTT ở cơ sở.

Việc mời đại diện tổ dân phố, công an khu vực hoặc bảo vệ dân phố đến chứng kiến quá trình mở khóa không có nghĩa là họ tham gia cưỡng chế, mà là để chứng kiến và giám sát ANTT.

Sự hiện diện của họ giúp xác nhận việc mở khóa diễn ra công khai, không lén lút, và trong nhà không có các yếu tố nguy hiểm (cháy nổ, tội phạm ẩn náu...).

VAI TRÒ CỦA THỪA PHÁT LẠI: CÁCH PHÒNG TRÁNH RỦI RO CHO CHỦ NHÀ

Khi đã hội tụ đủ 5 yếu tố trên, rủi ro lớn nhất còn lại đối với Chủ nhà là các cáo buộc về tài sản từ phía Bên thuê sau khi bị thu hồi nhà (Ví dụ: vu khống mất mát tiền vàng, hư hỏng máy móc, thiết bị...).

Để giảm thiểu rủi ro, sự tham gia của Thừa phát lại là cần thiết. Văn phòng Thừa phát lại Bến Thành sẽ thực hiện:

1. Lập Vi bằng ghi nhận hiện trạng: Xác thực tình trạng khóa cửa, niêm phong (nếu có) trước khi mở, chứng minh chủ nhà không xâm nhập bất hợp pháp (cạy phá, hủy hoại).

2. Lập Vi bằng kiểm kê tài sản: Ghi nhận chi tiết, quay phim, chụp hình toàn bộ tài sản, đồ đạc của Bên thuê còn để lại trong nhà.

3. Ghi nhận quá trình di dời/niêm phong tài sản: Chứng minh tài sản của Bên thuê được đối xử tôn trọng, sắp xếp nguyên vẹn hoặc niêm phong cẩn thận, không bị chiếm đoạt hay hủy hoại.

Kết luận: Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ có giá trị pháp lý, được Tòa án công nhận, giúp Chủ nhà bác bỏ các khiếu nại vô căn cứ và bảo vệ mình trước pháp luật trong quá trình xử lý tranh chấp hợp đồng thuê.

LIÊN HỆ TƯ VẤN VÀ LẬP VI BẰNG THU HỒI NHÀ:

🏢 VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI BẾN THÀNH

📍 Địa chỉ: 12 Tân Vĩnh, Phường Khánh Hội, TP.HCM

📞 Hotline: 0906 311 132 (TPL Đức Hoài)

🌐 Website: thuaphatlaibenthanh.vn

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo dựa trên kinh nghiệm thực tiễn. Tùy từng hồ sơ cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn phương án phù hợp nhất.