Blog Thừa phát lại - Các bên khi giao dịch cho thuê nhà lại thiếu đi việc ghi nhận “tình trạng như khi nhận” của tài sản thuê. Do đó, tại thời điểm bàn giao lại nhà cho thuê thì thiếu tài liệu để đối chứng.
Trong quá trình tìm kiếm tài liệu
để nghiên cứu về Thừa phát lại, Blog Thừa phát lại thấy có một Bản án tranh chấp
về hợp đồng cho thuê nhà.
Điều đáng chú ý là các bên không thống nhất được việc khôi phục hiện
trạng nhà cho thuê theo hiện trạng ban đầu dẫn đến bên cho thuê không chịu nhận
lại nhà và đòi phạt cọc; bên thuê muốn bàn giao nhà cũng không được đành khoá
trái cửa lại để đó, bị bên cho thuê giam lại tiền cọc. Năm tháng sau, bên cho
thuê vì phải lấy lại nhà nên đành chọn cách khá rủi ro là thuê người phá khoá
vào lấy lại nhà, dọn đồ bên thuê đi chỗ khác.
Đó là một trong những nội dung của Bản án số 865/2023/DS-PT ngày
22/08/2023 của Toà án nhân dân TP. H được công khai tại Cổng thông tin Toà án
nhân dân tối cao (tại đây). Tuy ẩn dữ liệu nhưng theo thông tin thì Blog Thừa phát lại dự đoán đó
là một bản án của Toà án nhân dân TP.HCM.
Điểm mấu chốt dẫn đến tranh chấp là việc các bên không thống nhất
được hiện trạng ban đầu dẫn đến tranh chấp đáng tiếc. Mượn Bản án này, Blog Thừa
phát lại nói về vấn đề trong giao dịch cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, đó
là việc bàn giao nhà sau khi chấm dứt hợp đồng thuê.
 |
| Hình ảnh minh hoạ mặt bằng cho thuê |
Quy định pháp luật về việc bàn
giao lại nhà cho thuê
Khi hợp đồng thuê đã chấm dứt thì bên thuê đương nhiên phải bàn
giao lại tài sản cho bên cho thuê. Khoản 1 Điều 482 của BLDS 2015 quy định “Bên
thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ
hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của
tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền
yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.”
Thông thường, bên thuê sẽ đưa một số tài sản của mình vào bên
trong nhà cho thuê, lắp đặt một số trang thiết bị, trang trí, bố trí lại các
phòng, tạo vách ngăn… phù hợp với mục đích thuê. Nếu không có thoả thuận khác
thì việc trả lại tài sản thuê “trong tình trạng như khi nhận” được hiểu là bên
thuê phải gỡ bỏ các trang thiết bị mình đã lắp đặt, bố trí lại các phòng như
khi ban đầu, các vách ngăn đã gắn thì phải gỡ bỏ… Nếu tài sản thuê không được
khôi phục như tình trạng ban đầu (trừ hao mòn tự nhiên hoặc các bên có thoả thuận
khác) thì bên cho thuê có quyền từ chối nhận tài sản. Còn bên thuê mà không khắc
phục được thì phải bồi thường cho bên cho thuê.
“Hao mòn tự nhiên” được hiểu là các hao mòn xảy ra do quá trình tiếp
xúc và sử dụng trong môi trường thông thường, không gắn liền với những tác động
tác động như va chạm, cắt, gãy hoặc sự hủy hoại từ người sử dụng. Nó là một quá
trình tất yếu và không thể tránh khỏi trong quá trình sử dụng. Bên thuê không
có trách nhiệm phải khắc phục đối với các hao mòn tự nhiên. Đối với nhà cho
thuê thì có thể có các hao mòn tự nhiên như sau:
- Sơn bị phai màu hoặc giấy dán
tường bị mờ, rách nhẹ
- Các vết nứt trên tường hoặc
trần nhà
- Các lỗ nhỏ trên tường do đinh
bấm hoặc đinh do treo áp phích
- Vết lõm nhỏ trên tường từ tay
nắm cửa
- Tay nắm cửa lỏng lẻo
- Thảm bị phai màu hoặc mòn mỏng
do đi lại
- Rèm bụi hoặc mờ do ánh nắng mặt
trời
- Độ bẩn vừa phải trên thảm
- Các vết xước nhỏ trên sàn gỗ
- Gạch men sàn nhà bị mờ hoặc bị
xước
- Cửa không đóng lại do độ ẩm bị
phồng lên
- Cửa tủ bị cong vênh không
đóng lại được
- Thay pin cho điều khiển tivi,
máy lạnh, quạt
- Vòi hoa sen thoát nước chậm
do tích tụ đường ống
- Chà ron lỏng lẻo trong gạch
phòng tắm
- Men bị mòn hoặc xước trong bồn
tắm, bồn rửa hoặc bồn cầu
- Ổ cắm điện bị cháy hoặc vòi
nước bị rò rỉ
- Đèn trần nhà bị cháy hoặc mờ
- Máy lạnh giảm chất lượng hoặc
quạt phát ra tiếng kêu lớn hơn bình thường
- Đồ dùng nhà bếp như: đũa, muỗng,
nĩa, dao, … bị thiếu, hư hỏng, giảm chất lượng
“Tình trạng đã thoả thuận” nghĩa là các bên đã có thoả thuận về hiện
trạng tài sản sẽ bàn giao khi kết thúc hợp đồng thuê (được hiểu là nó không giống
với lúc ban đầu).
Ví dụ, sau khi nhận nhà, bên thuê sẽ dán giấy lên tường, lót lại gỗ của sàn nhà, lắp đặt hệ thống nhà vệ sinh. Và các bên thoả thuận, bên thuê sẽ bàn giao lại bên cho thuê các tài sản này như hiện trạng đã lắp đặt, sử dụng mà không cần khôi phục lại như ban đầu.
Rủi ro khi không ghi nhận hiện
trạng
Một thực tế hiện nay là các bên khi giao dịch cho thuê nhà lại thiếu
đi việc ghi nhận “tình trạng như khi nhận” của tài sản thuê. Do đó, tại thời điểm
bàn giao lại nhà cho thuê thì thiếu tài liệu để đối chứng dẫn đến việc không thống
nhất và tệ hơn là như trường hợp của Bản án nêu trên.
Bên cho thuê thì cho rằng bên thuê bàn giao nhà chưa đúng hiện trạng
nên không nhận, đòi phạt cọc hoặc giam tiền cọc. Bên thuê thì muốn bàn giao nhà
lại cho xong nghĩa vụ cũng không được, nguy cơ mất tiền cọc hoặc bị giam tiền cọc.
Nếu kéo dài thì cả hai bên có thể đều bị thiệt bởi bên cho thuê không có nhà để
cho người khác thuê; còn bên thuê thì nguy cơ phải trả thêm tiền thuê nhà do thực
tế đang quản lý nhà thuê.
Như Bản án số 865/2023/DS-PT, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã nhận định “Đại
diện hợp pháp của bà T cũng xác định khi bàn giao nhà thuê cho ông L, các bên
không lập biên bản ghi nhận hiện trạng. Do nguyên đơn không chứng minh được hiện
trạng nhà tại thời điểm bàn giao cho bên thuê với hiện trạng nhà tại thời điểm
kết thúc hợp đồng thuê và thiệt hại mà người thuê nhà gây ra đối với tài sản
thuê; nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định hiện trạng nhà
theo Vi bằng số 335/2021/VB-VPTPL ngày 26/3/2021 do Văn phòng Thừa phát lại Gia
Định lập ngày 26/3/2021 theo yêu cầu của bà T là do bên thuê (ông L, bà S) gây
nên trong thời gian thuê. Theo quy định của pháp luật, trường hợp nhà thuê có
hư hỏng, thiệt hại nếu các bên không tự thỏa thuận để giải quyết thì được quyền
khởi kiện ra Tòa án. Việc bà T từ chối không nhận nhà dẫn đến ông L, bà S không
bàn giao được nhà và việc ông L lấy lý do bà T từ chối không trả tiền cọc cho
ông L nên dẫn đến khóa cửa không bàn giao nhà cho bà T, xét thấy là lỗi
hỗn hợp xuất phát từ cả 2 bên. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi thuộc
về cả bà T và ông L, bà S nên buộc ông L, bà S phải trả ½ số tiền thuê nhà và
bà T phải trả cho ông L số tiền cọc đã nhận là hợp tình và hợp lý.”
Mỗi vụ việc Hội đồng xét xử sẽ có cách giải quyết khác nhau tuỳ
thuộc vào chứng cứ mà các bên cung cấp. Tuy vậy, Bản án nêu trên có thể là một
ví dụ minh hoạ về hướng giải quyết của Toà án. Khi các bên không chủ động
ghi nhận hiện trạng mà phát sinh tranh chấp về hiện trạng thì Toà án có xu hướng
tuyên đó là “lỗi hỗn hợp xuất phát từ cả 2 bên” và hệ
quả là như Bản nêu trên.
Cách tránh rủi ro về tranh chấp
hiện trạng bàn giao
Có điều khoản quy định hiện trạng bàn giao khi chấm dứt hợp đồng
Các bên có thể thoả thuận về hiện trạng nhà bàn giao khi chấm dứt
hợp đồng thuê mà không nhất thiết phải bàn giao như hiện trạng ban đầu. Ví dụ,
bên thuê sẽ bàn giao lại hiện trạng nhà như các hạng mục đã thi công thêm (bên
cho thuê có đền bù hoặc không có đền bù)…
Nếu các bên không có thoả thuận thì mặc nhiên căn cứ quy định pháp
luật tại Khoản 1 Điều 482 của BLDS 2015 để giải quyết. Theo đó, bên thuê phải
trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự
nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê
bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi
thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
Ghi nhận hiện trạng nhà cho thuê
Dù bàn giao theo hiện trạng ban đầu hay một hiện trạng khác mà các
bên có thoả thuận thì các bên nên ghi nhận lại hiện trạng đó để xác lập chứng cứ,
làm căn cứ đối chứng. Có nhiều cách ghi nhận hiện trạng như:
(1) Chủ động chụp hình rồi in ra để các bên ký tên xác nhận;
(2) Quay video có cả 2 bên trong video rồi trích xuất video ra đĩa
vi tính để ký tên vào (có thể lồng ghép với cách 1);
(3) Nhờ một bên thứ ba chuyên nghiệp để làm chứng (các Thừa phát lại). Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm và có chức năng lập vi bằng ghi nhận hiện trạng là nguồn chứng cứ. Do đó, nếu các bên không có thời gian cũng như gặp khó khăn trong việc xác lập chứng cứ theo cách 1 và 2 thì có thể đề nghị Thừa phát lại hỗ trợ.
 |
| Thừa phát lại đang lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà |
Tác giả: Đức Hoài
0 Nhận xét