Blog Thừa phát lại - Hiện nay, việc nhờ người khác đứng tên giùm nhà đất khá phổ biến. Vì nhiều lý do mà người mua thực sự không tiện đứng tên, ví dụ người nước ngoài không thuộc diện mua nhà ở tại Việt Nam, người có khoản nợ xấu ở ngân hàng nên không tiện đứng tên tài sản làm hồ sơ vay, anh chị em ở nước ngoài nhờ người trong nước đứng tên giùm nhà đất...
Vậy thỏa thuận đứng tên giùm có phải làm một thỏa thuận bị cấm? Cần phải làm gì để phòng tránh rủi ro tranh chấp giữa bên đứng tên giùm và bên nhờ đứng tên giùm? Bài viết này của Blog Thừa phát lại sẽ giúp làm sáng tỏ việc đó.
Thỏa thuận đứng tên giùm có bị cấm?
Trước hết phải khẳng định là thỏa thuận đứng tên giùm nhà đất không phải là một thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật bởi chưa có một điều khỏan nào của luật quy định trực tiếp là cấm việc này. Tuy nhiên, đây có thể được xem là một thỏa thuận chưa phù hợp quy định pháp luật bởi nó không phải là một trong các hình thức giao dịch về nhà ở quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014.
Có ý kiến cho rằng, giao dịch này bị cấm, nhưng cũng có ý kiến cho rằng giao dịch này không bị cấm. Chúng tôi cho rằng, chưa có cơ sở pháp lý chắc chắn để có thể khẳng định giao dịch này bị cấm hay không bị cấm. Vì vậy, giao dịch này có bị cấm hay không, cần các nhà làm luật thể hiện một cách rõ ràng [1].
Hiện nay, các tổ chức hành nghề công chứng từ chối công chứng loại thỏa thuận, cam
kết này bởi lập luận giao dịch này “vi phạm pháp luật” tức vi phạm Điều
117 Luật Nhà ở nêu trên và nó cũng là một giao dịch “giả tạo” trái với quy định
của pháp luật dân sự.
Thừa phát lại khi nhận được yêu cầu lập vi bằng ghi nhận việc ký
tên (bao gồm ghi nhận buổi làm việc có hành vi ký tên) hoặc ghi nhận hành vi
khác mà có đính kèm thỏa thuận đứng tên giùm thì sẽ từ chối vì nó vi phạm khoản
4, 6 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP.
Quan điểm của Tòa án về việc này như thế nào? Án lệ số 02/2016/AL không tuyên giao dịch
này vô hiệu hoặc xem nó là giả tạo. Tòa án vẫn xem xét những chứng cứ để xác định
có hay không có việc đứng tên giùm và giải quyết hậu quả pháp lý của nó. Cụ thể,
Án lệ xác định giá trị sau khi trừ khoản tiền dùng để mua tài sản sẽ là lợi nhuận
chung và bên đứng tên giùm sẽ được chia một phần tương ứng với công sức bảo
quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị.
 |
| Hình minh họa |
Cách lưu lại chứng cứ nhờ đứng tên giùm?
Tạm thời bỏ qua mục đích của các bên khi thỏa thuận đứng tên giùm tài sản,
trường hợp thực sự phải nhờ người khác đứng tên giùm thì cần thiết phải lưu lại
chứng cứ chứng minh có việc đứng tên giùm. Ngoài ra, các bên cần thỏa thuận rõ về
quyền và trách nhiệm của các bên liên quan đến tài sản đứng tên giùm, ví dụ:
Việc bên đứng tên giùm ủy quyền cho bên nhờ đứng tên giùm quản lý, sử dụng, định
đoạt tài sản; công sức đứng tên giùm; phân chia hoa lợi, lợi tức tài sản; chi phí sửa chữa, cải tạo tài sản; trách
nhiệm liên quan đến rủi ro tài sản như mất mát, hư hỏng... Một thỏa
thuận đứng tên giùm có chữ ký, điểm chỉ, có người làm chứng là cần thiết.
Dưới góc độ Thừa phát lại, một bên có chức năng lập vi bằng, xác lập nguồn chứng cứ thì chúng tôi có thể ghi nhận lại các sự kiện, hành vi liên quan nhằm chứng minh tồn tại thỏa thuận đứng tên giùm giữa các bên (ngoại trừ việc ký tên, xác lập văn bản), ví dụ:
- Các bên đã quay video, ghi âm về thỏa thuận đứng tên giùm thì Thừa phát lại có thể lập vi bằng ghi nhận việc trích xuất video, file ghi âm;
- Các bên đã chuyển tiền cho việc mua nhà đất đứng tên giùm thì Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận chứng cứ chuyển khoản.
- Các bên sẽ giao, chuyển tiền cho việc mua nhà đất đứng tên giùm thì Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện giao, chuyển tiền.
- Các bên thỏa thuận bên nhờ đứng tên giùm sẽ trực tiếp thanh toán tiền cho bên bán nhà đất thì Thừa phát lại chứng kiến việc thanh toán này.
- Các bên thỏa thuận đứng tên giùm trên email, tin nhắn, ứng dụng nhắn tin trực tuyến (zalo, viber...) thì Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận nội dung trên internet về việc các bên có thỏa thuận này.
 |
| Tác giả trong một lần lập vi bằng ghi nhận buổi làm việc |
[1] Châu Thị Khánh Vân, Giải
quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch “đứng tên giùm” - từ lý luận đến thực
tiễn (http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207435
truy cập ngày 26/8/2023).
Nhận xét
Đăng nhận xét